Смена ориентиров
Новостройка
До пандемии приобретение квартир в строящихся домах могло быть существенно выгоднее и для многих покупателей выглядело предпочтительнее, даже если им годами приходилось ожидать собственной квартиры в арендуемом жилье, параллельно выплачивая проценты по ипотеке, отмечает эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами Людмила Анисимова. Дольщик получал совершенно новую квартиру, которую мог оформить по собственному вкусу, причем дешевле, чем аналогичное помещение на вторичном рынке со специфическим ремонтом и не всегда понятными правоустанавливающими документами.
Все изменилось после запуска льготной ипотеки, которая вызвала настоящий бум на рынке недвижимости и в конце лета 2020 года задрала цены на новостройки, особенно столичные, более чем на 30% в отдельных районах. А последующее ужесточение условий программы и сокращение количества ликвидных объектов снизило к ним не только интерес, но и саму возможность купить такие квартиры.
По ее словам, для покупателя при схожей стоимости готовая квартира сегодня выглядит надежнее новостройки: застройщик не обанкротится, деньги не сгорят и не обесценятся.
Дополнительным аргументом для выбора подержанного жилья становится его расположение – чаще всего ближе к центру, в обжитых, сформировавшихся районах, а не на пустырях, где строительство инфраструктуры зачастую сильно отстает от жилищного, и транспортная доступность очень долго оставляет желать лучшего. К тому же жителей некоторых новых районов с хорошими по качеству домами может ожидать неприятный сюрприз в виде вдруг возникшей скоростной трассы прямо под окнами квартиры, о которой забыли предупредить или попросту не знали в отделе продаж новостроек.
Замедляемся
Вторичное жильё
Вторичный рынок более инертен, поскольку формируется в основном разрозненными частными собственниками, со своими личными историями и потребностями. Он реагирует на экономические ситуации не так оперативно и слаженно, как более профессиональный рынок первичной недвижимости. Но и на вторичном рынке цены плавно подросли вслед за новостройками и возросшим спросом. И пока они продолжают расти, хотя и медленнее.
По данным аналитического центра irn.ru, в июле квадратный метр вторичного жилья в Москве подорожал на 1,5% до 230 820 рублей. Для сравнения: по итогам июня стоимость недвижимости увеличилась на 2,7%, то есть темпы роста цен снижаются. По словам Алексея Кричевского, рост цен уже закончился.
Специалисты irn.ru считают вероятной стагнацию на рынке недвижимости. Глубокий откат цен назад, по их мнению, вряд ли возможен, скорее, на вторичный рынок вернется торг, а на первичном вырастут преференции для покупателей — скидки, бонусы, появится больше ипотечных программ со сниженной ставкой.
Роста спроса на вторичное жилье, скорее всего, тоже замедлится, предсказывает Алексей Кричевский. Банки постепенно отыграли весь подъем ключевой ставки ЦБ, рынок ожидает дальнейшего ее роста, поэтому те, кто не успел приобрести жилье за последние год-полтора, скорее всего, будут ждать коррекции рынка и покупать только при необходимом предложении, поясняет он. К тому же увеличение ключевой ставки повысит доходность банковских вкладов, что снизит привлекательность рынка недвижимости и для инвесторов, отмечают в irn.ru.
Активность покупателей вторичного жилья могут затормозить не только изменения в сфере ипотечного кредитования, но и ограниченный объем предложения в сегменте, особенно наиболее бюджетного, допускают специалисты Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость. По их оценкам, за год в масс-маркете общее число лотов сократилось на 6,6%, а объектов стоимостью до 9 млн рублей (средний ценник «однушки») – на 31,6%.
Потенциальные продавцы уезжают на отдых либо ждут наступления осени, когда, по их мнению, можно будет выгоднее реализовать квартиру. Кроме того, по расчетам агентства, на «вторичке» старой Москвы весьма существенной остается доля переоцененных квартир – около 80%, из-за чего потенциальным покупателям порой сложно подобрать себе подходящий вариант.
Не только Москва
Санкт-Петербург
Поскольку в значительной степени рост сделок на вторичном рынке жилья вызван повышением ипотечных ставок, такой всплеск продаж характерен для всей страны, указывает эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.
По словам Людмилы Анисимовой, для других городов, где темпы строительства не так активны, как и вообще движения и перемещения граждан в столице, ситуации на рынке недвижимости могут быть очень разными. За время действия льготной ипотеки некоторые удаленные районы нисколько не увеличили показатели по выдаче ипотечных кредитов и количеству сделок, как на первичном, так и вторичном рынке. В этих районах государство старается искусственно стимулировать интерес различными мерами.
