Письмо на возврат обеспечения контракта

Налог на прибыль

в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ доходы в виде имущества, имущественных прав, которые получены в форме залога или задатка в качестве обеспечения обязательств, не учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций. Понятие залога дано в ст. 334 ГК РФ.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Таким образом, ни у арендатора, ни у арендодателя выплата (получение) обеспечительного платежа никак не сказывается на налоговых обязательствах по налогу на прибыль, но только до того момента, как будет решена его судьба: на дату, когда сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства, в учете арендодателя отражается доход, соответственно, в учете арендатора — расход. Аналогичный вывод сделан в Письмах Минфина России от 24.10.2012 N 03-11-06/2/135, от 08.04.2013 N 03-11-06/2/11372.

Для целей налогообложения прибыли арендная плата (без учета НДС) признается арендодателем (п. 1

• в качестве дохода от реализации (если предоставление недвижимости в аренду осуществляется арендодателем на систематической основе) (пп. 1 п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249 НК РФ);
• в качестве внереализационного дохода (если предоставление недвижимости в аренду осуществляется арендодателем не на систематической основе) (пп. 2 п. 1 ст. 248, п. 4 ч. 2 ст. 250 НК РФ).

По нашему мнению, полученная сумма обеспечительного платежа не признается доходом для целей налогообложения прибыли как при применении метода начисления, так и при применении кассового метода аналогично иным поступлениям, имеющим обеспечительные функции (задатку и залогу), предусмотренным в качестве неучитываемых доходов пп. 2 п. 1

. Заметим, что такое мнение высказывалось Минфином России в Письме от 26.02.2010 N 03-03-06/1/93 в отношении обеспечительного платежа по договору купли-продажи.

Доход от предоставления имущества в аренду (и в качестве дохода от реализации, и в качестве внереализационного дохода) при применении метода начисления признается на последний день месяца (т.е. на дату выставления счета) (п. 3, пп. 3 п. 4

).

При использовании кассового метода датой получения дохода признается, в частности, день поступления средств на счета в банках, а также погашения задолженности перед налогоплательщиком иным способом (п. 2

). Соответственно, обеспечительный платеж признается доходом при его зачете в счет арендной платы, в данном случае — за последний месяц аренды.

В то же время есть и такое разъяснение Минфина России, из которого следует, что обеспечительный платеж не признается в составе доходов на дату получения по пп. 2 п. 1 ст.

251 НК РФ при условии возврата указанных сумм после истечения срока договора аренды (Письмо от 17.09.2009 N 03-07-11/231). И поскольку в рассматриваемой ситуации возврат обеспечительного платежа не предусмотрен, возникает опасность его квалификации налоговыми органами в качестве предварительной оплаты.

8 Приложения к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 98 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений главы 25 Налогового кодекса Российской Федерации»).

В настоящей консультации исходим из условия, что организация не учитывает при получении сумму обеспечительного платежа в составе доходов на основании пп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ.

На конкретных примерах

Теперь что касается арбитражной практики. В пункте 10 Обзора Президиум ВС РФ упомянул два решения кассационных инстанций (правда, без указания реквизитов дела) с противоположными выводами. Исход каждого из этих споров определили конкретные обстоятельства.

В первом деле в договоре аренды стороны предусмотрели, что внесенный арендатором гарантийный платеж учитывается при расчетах за последний период аренды либо за иной период, в котором арендатором будет допущена просрочка внесения арендной платы.

Именно эта формулировка из договора определила исход спора: арбитры, руководствуясь ст. 41 НК РФ, признали правомерными доводы налоговиков о том, что поступление данного платежа связано с экономической выгодой от исполнения договора аренды. Поэтому на основании НК РФ данная сумма подлежала включению в налоговую базу по факту ее поступления: денежные средства, поступившие арендодателю, применяющему УСНО, в качестве способа обеспечения исполнения обязательств, выполняют функцию аванса, то есть являются экономической выгодой будущих периодов.

По материалам второго дела, упомянутого высшими арбитрами, прослеживается иная картина. На этот раз из условий договора аренды не усматривалось намерение сторон соотнести поступивший обеспечительный платеж с тем или иным периодом исполнения обязательств по договору аренды в будущем. Напротив, стороны договорились (и отразили это в договоре), что поступивший обеспечительный платеж арендодатель может использовать только в случае причинения убытков его имуществу. Если такие обстоятельства не наступили, платеж подлежит возврату арендатору по окончании действия договора. Возвратный характер платежа в данном деле обусловил вывод арбитров о необоснованности включения контролерами в налоговую базу по УСНО суммы обеспечительного платежа, поступившего от арендатора.

Арендодателям на УСНО, на наш взгляд, следует обратить внимание на Постановление АС ЗСО от 03.05.2018 № Ф04-1313/2018 по делу № А81-4784/2017, в котором предметом спораявлялись также суммы обеспечительного платежа. В данном случае арендными договорами была предусмотрена возможность зачета обеспечительного платежа в счет исполнения обязательств по договорам

Правда, проведение подобного зачета осуществлялось только на основании двустороннего соглашения сторон.

Налоговики в данном споре (конечно) настаивали, что денежные суммы, поступившие на расчетный счет арендодателя на УСНО, являлись авансовыми платежами по договорам аренды.

Но суды пришли к иному выводу: само по себе наличие долга по арендной плате не являлось основанием для проведения в одностороннем порядке зачета обеспечительных взносов и сумм платы, причитающейся арендодателю по рассматриваемым договорам. Указанные обстоятельства не позволяют квалифицировать суммы обеспечительных платежей в качестве налогооблагаемых доходов арендодателя при расчете «упрощенного» налога, поскольку эти средства не находились в полном распоряжении арендодателя, а были обременены встречными и взаимосвязанными обязательствами.

Итак, примеры судебных решений подтверждают наш тезис о том, что исход спора относительно признания обеспечительного платежа налогооблагаемым для целей применения УСНО доходом напрямую зависит от условий арендного (или иного) договора, определяющего порядок использования или возврата обеспечительного (гарантийного) платежа. А значит, «упрощенцы» при заключении арендных договоров с применением таких платежей могут заранее просчитать налоговые риски, связанные с ними.

Что такое обеспечительный платёж?

Если первая сторона соглашения из-за отказа второй от участия в сделке понесёт какие-либо убытки, они будут возмещены именно из суммы обеспечительного платежа.

По нормам ГК РФ обеспечительный платёж должен возвращаться той стороне, которая его внесла, если необходимость заключения договора отпала или по обоюдному согласию будет признана нецелесообразной.

Если же договор все-таки будет заключён, обеспечительный платёж пойдёт в счёт оплаты сделки. Вообще же все передачи обеспечительного платежа от одной стороны другой должны быть прописаны в самом договоре.

Оправдано использование денежного обеспечения тогда, когда есть отложенная сделка. Если соглашение по факту осуществляется сразу на месте, и все деньги за товар или услугу передаются второй стороне, обеспечительный платёж не будет иметь смысла.

Обеспечительный платёж имеет свои особенности:

• Выступает в форме денег или их эквивалентов. Передавать имущество в качестве обеспечительного платежа нельзя. Платёж может быть только в форме денег или обеспеченных ими ценных бумаг (акций, облигаций, векселей).
• Обязательный возврат платежа при исполнении обязательств.
• Применение платежа только в условиях будущего заключения соглашения.
• Проценты на сумму платежа не начисляются.

Главное, чтобы все условия соглашения были точно прописаны в договоре, иначе можно остаться в финансовом проигрыше.

Нормативное регулирование

Все договорные отношения регулируются нормами ГК РФ. Обеспечительный платёж как часть таких отношений также нашёл своё отражение в этом Кодексе.

Впервые понятие обеспечительного платежа было введено в Гражданский Кодекс только в 2015 году.

Его появление было следствием широко распространения этого финансового инструмента страхования сделок в обычной жизни. Люди его использовали еще до того, как оно стало отражено в законодательстве.

В ГК РФ обеспечительный платёж регламентирован следующими статьями:

• 381.1 – понятие и применение обеспечительного платежа;
• 381.2 – имущество, используемое в качестве обеспечительного платежа.

Судебная практика по данному вопросу еще не получила четко сформированных позиций и направленности. Верховный Суд еще однозначно не определил свою позицию по разрешению споров, связанных с обеспечительными платежами в сделках.

К примеру, его нельзя использовать в игорном бизнесе или при заключении сторонами разного рода пари.

Обеспечительный платеж в договоре аренды

Обеспечительный платёж нашёл своё широкое применение именно в арендных отношениях. Кроме того, его использование оправдано в сделках о прокате или при заключении предварительных договоров.

К примеру, в Москве уже сложно представить съем квартиры без оплаты обеспечительного платежа. Выглядит это таким образом. Арендатор заключает с арендодателем договор о долгосрочной аренде и оплачивает за будущий месяц, например, 40 тысяч рублей. Кроме него, он платит собственнику квартиры еще сумму обеспечительного платежа в размере 40 тысяч рублей.

В договоре обычно прописывает обоснованность обеспечительного платежа по двум основаниям:

• Как обязательство проживания в квартире 11 месяцев;
• Как гарантия сохранности имущества.

Если стороны договорились о первом варианте, то в ситуации, когда жилец решит съехать с квартиры через 3 месяца, он не получит возврат обеспечительного платежа.

Если же выполнит условия договора и проживет 11 месяцев, при выезде получит обозначенную сумму. Во второй ситуации при выезде арендодатель проверит состояние квартиры и имущества.

Отличие задатка от обеспечительного платежа

Больше и чаще всего граждане путают понятие обеспечительного платежа с обычным задатком по сделке. Однако, эти два вида гарантии имеют явные отличия.

Итак, задаток и обеспечительный платёж отличаются по следующим основаниям:

• Обеспечительный платёж защищает интересы только одной стороны, которая на руках держит у себя эту сумму. Задаток же может защищать как интересы одного, так и другого. Тот, кто вносит задаток, может рассчитывать на его возврат даже в двойном размере в случае нарушения соглашения второй стороной.
• В качестве обеспечительного платежа могут использоваться только деньги, в качестве задатка – что угодно.
• Обеспечительный платёж покрывает и долг, и неустойку, и убытки. Задаток же идёт в погашение только долга. Сторона, нарушившая соглашение, будет дополнительно оплачивать убытки.

Кроме того, обеспечительный платёж имеет некоторые отличия и от других видов гарантий и страховок. Так, залог остаётся в руках у должника или залогодержателя, в то время, как обеспечительный платёж находится у кредитора.

Действия агента в рамках агентского договора

Заказчику оказывает услуги агент, выступающий от своего имени, но за счет принципала. Должен ли агент указывать в договоре возмездного оказания услуг на то, что указанный договор заключается агентом во исполнение агентского договора, заключенного с принципалом, ссылаться на этого принципала в договоре, а также предъявлять заказчику доверенность, выданную ему принципалом?

Прежде всего отметим, что в соответствии с п. 1 ст. 1005 ГК РФ в рамках агентского договора агент может действовать двумя способами (в зависимости от условий данного договора): от имени и за счет принципала либо от своего имени, но за счет принципала.

В первом случае по сделке, совершенной агентом, права и обязанности возникают непосредственно у принципала. Во втором же случае приобретает права и становится обязанным агент, даже если принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

Из приведенной нормы следует, что при заключении агентом договора от своего имени указания на то, что он действует на основании заключенного им с принципалом агентского договора, не требуется. Такой агент выступает стороной по заключенной им сделке. Принципал же по отношению к заключенной агентом сделке будет являться лишь третьим лицом (ст. 308 ГК РФ). Очевидно, что в этом случае нет необходимости и в выдаче принципалом агенту доверенности, так как представительства (ст. 182 ГК РФ) не возникает.

Следовательно, в рассматриваемом случае исполнителем по договору возмездного оказания услуг будет считаться агент, независимо от наличия или отсутствия у него договорных отношений с принципалом, так как именно он указан в качестве стороны по такому договору. Поэтому акты приема оказанных услуг должны быть подписаны именно агентом, а счета-фактуры должны быть выставлены от его имени.

Ведь из положений п. 1 ст. 720 ГК РФ, которые в силу ст. 783 ГК РФ применяются к договору возмездного оказания услуг, следует, что заказчик осуществляет приемку услуг у исполнителя, указанного в качестве такового в договоре. А п. 1 ст. 149 НК РФ прямо устанавливает, что агент, действующий от своего имени, выставляет счет-фактуру покупателю самостоятельно.

Необходимость указывать принципала в договоре возникает в том случае, если агент согласно его договору с принципалом действует от имени последнего. В данной ситуации, как уже отмечалось выше, стороной по договору будет являться принципал, и от его имени должны будут подписываться акты и выставляться счета-фактуры.

При этом агент должен при заключении договора с заказчиком указать, что выступает представителем в сделке на основании соответствующего договора с принципалом. Полномочия агента на совершение сделки могут явствовать как из выданной ему принципалом доверенности, которую он в таком случае должен представить заказчику услуг, так и из договора (п. 4 ст. 185 ГК РФ, постановление ФАС Центрального округа от 16.09.2009 N А68-9558/08/359/7 (Ф10-3712/09)).

Таким образом, само по себе отсутствие у агента доверенности на осуществление действий от имени принципала не может являться основанием для признания совершенных агентом действий по исполнению агентского договора неправомерными. Пунктом 2 ст. 1005 ГК РФ закреплено, что в случаях, когда в агентском договоре, заключенном в письменной форме, предусмотрены общие полномочия агента на совершение сделок от имени принципала, последний в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на отсутствие у агента надлежащих полномочий, если не докажет, что третье лицо знало или должно было знать об ограничении полномочий агента (смотрите, например, постановление ФАС Уральского округа от 09.08.2004 N Ф09-2495/04ГК).

В то же время стороны вправе предусмотреть в договоре, что полномочия агента помимо договора должны подтверждаться соответствующей доверенностью. В этом случае без получения доверенности агент осуществлять юридические и иные действия от имени принципала не может (смотрите, например, постановление Седьмого апелляционного арбитражного суда от 10.02.2010 N 07АП-105/10).

Ответ подготовил Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ кандидат юридических наук Широков СергейГАРАНТ.РУ: https://clck.ru/BoR9e

На конкретных примерах

Теперь что касается арбитражной практики. В пункте 10 Обзора Президиум ВС РФ упомянул два решения кассационных инстанций (правда, без указания реквизитов дела) с противоположными выводами. Исход каждого из этих споров определили конкретные обстоятельства.

В первом деле в договоре аренды стороны предусмотрели, что внесенный арендатором гарантийный платеж учитывается при расчетах за последний период аренды либо за иной период, в котором арендатором будет допущена просрочка внесения арендной платы.

Именно эта формулировка из договора определила исход спора: арбитры, руководствуясь ст. 41 НК РФ, признали правомерными доводы налоговиков о том, что поступление данного платежа связано с экономической выгодой от исполнения договора аренды. Поэтому на основании п. 1 ст. 346.17 НК РФ данная сумма подлежала включению в налоговую базу по факту ее поступления: денежные средства, поступившие арендодателю, применяющему УСНО, в качестве способа обеспечения исполнения обязательств, выполняют функцию аванса, то есть являются экономической выгодой будущих периодов.

По материалам второго дела, упомянутого высшими арбитрами, прослеживается иная картина. На этот раз из условий договора аренды не усматривалось намерение сторон соотнести поступивший обеспечительный платеж с тем или иным периодом исполнения обязательств по договору аренды в будущем. Напротив, стороны договорились (и отразили это в договоре), что поступивший обеспечительный платеж арендодатель может использовать только в случае причинения убытков его имуществу. Если такие обстоятельства не наступили, платеж подлежит возврату арендатору по окончании действия договора. Возвратный характер платежа в данном деле обусловил вывод арбитров о необоснованности включения контролерами в налоговую базу по УСНО суммы обеспечительного платежа, поступившего от арендатора.

Арендодателям на УСНО, на наш взгляд, следует обратить внимание на Постановление АС ЗСО от 03.05.2018 № Ф04-1313/2018 по делу № А81-4784/2017, в котором предметом спораявлялись также суммы обеспечительного платежа. В данном случае арендными договорами была предусмотрена возможность зачета обеспечительного платежа в счет исполнения обязательств по договорам

Правда, проведение подобного зачета осуществлялось только на основании двустороннего соглашения сторон.

Налоговики в данном споре (конечно) настаивали, что денежные суммы, поступившие на расчетный счет арендодателя на УСНО, являлись авансовыми платежами по договорам аренды.

Но суды пришли к иному выводу: само по себе наличие долга по арендной плате не являлось основанием для проведения в одностороннем порядке зачета обеспечительных взносов и сумм платы, причитающейся арендодателю по рассматриваемым договорам. Указанные обстоятельства не позволяют квалифицировать суммы обеспечительных платежей в качестве налогооблагаемых доходов арендодателя при расчете «упрощенного» налога, поскольку эти средства не находились в полном распоряжении арендодателя, а были обременены встречными и взаимосвязанными обязательствами.

Итак, примеры судебных решений подтверждают наш тезис о том, что исход спора относительно признания обеспечительного платежа налогооблагаемым для целей применения УСНО доходом напрямую зависит от условий арендного (или иного) договора, определяющего порядок использования или возврата обеспечительного (гарантийного) платежа. А значит, «упрощенцы» при заключении арендных договоров с применением таких платежей могут заранее просчитать налоговые риски, связанные с ними.

Как в арендном соглашении сформулировать условие об обеспечительном платеже?

Разобравшись, что такое обеспечительные платежи по договору аренды, и решив использовать такой способ, стороны должны верно сформулировать условия его применения. Ведь недостаточно просто указать в тексте сделки, что исполнение обязательств по договору гарантируется обеспечительным платежом.

Для согласования этого условия стоит оговорить:

1. Непосредственно факт применения такого способа, а также список обстоятельств, при наступлении которых платеж может быть засчитан взамен исполнения обязанности. Например, договор может содержать условие наподобие следующего: «Если арендатор не внес в установленный настоящим договором срок сумму ежемесячного арендного платежа на счет арендодателя, арендодатель вправе получить сумму задолженности из средств, внесенных в качестве обеспечительного платежа».
2. Размер и форму обеспечения. Если решено использовать денежные расчеты, необходимо оговорить конкретную сумму или способ ее определения. Например, обеспечение может быть установлено в размере величины арендной платы за определенный период. Размер платежа может быть выражен в рублях или рублевом эквиваленте иностранной валюты на день платежа или иную дату, установленную договором (ст. 317 ГК).Если принято решение об использовании неденежной формы, то по аналогии с нормами ГК о купле-продаже необходимо согласовать условия (ст. 455 ГК):
   • о наименовании подлежащих передаче родовых вещей;
   • их количестве.
3. Срок внесения обеспечения. Если контрагенты не оговорят его, он будет определен моментом востребования, то есть передачу платежа, согласно ч. 2 ст. 314 ГК, потребуется осуществить в 7-дневный срок, исчисляемый с момента заявления стороной такого требования. При этом сторона, обязанная внести обеспечение, может потребовать от контрагента принять исполнение, если последний в разумный срок не потребовал внести обеспечительный платеж. Обычно же в связи с заинтересованностью сторон в получении обеспечения на внесение платежа отводится 2-3 банковских дня.

Помимо перечисленных есть еще несколько условий, которым стоит уделить внимание. Среди них возможность изменения согласованных условий, внесение основного и дополнительных платежей, правила передачи, удержания/возврата платежа и др

Общие положения об обеспечении сделок в сфере государственных закупок

В договоры, которые заключаются в ходе торгов, должна включаться информация о порядке их обеспечения. Данное правило вытекает из требований ч. 1 ст. 96 ФЗ “О контрактной системе…” от 05.04.2013 № 44. Обеспечение – это гарантия исполнения госконтракта.

Предусмотрено 2 вида обеспечения исполнения контракта:

1. В виде банковской гарантии.
2. Путем перевода денег на счет заказчика.

Порядок обеспечения контракта банковской гарантией наиболее полно расписан в нормах ФЗ № 44. В силу закона срок действия данного вида обеспечения определяется исходя из срока контракта, и должен на 1 месяц превышать его.

Документы для переезда

Во всех договорах аренды есть пункт с таким смыслом: компания перед отъездом должна подписать у арендодателя акт осмотра и приемки помещения. Акт подтверждает, что с помещением всё в порядке и компания выполнила обязательства.

Пока нет акта, аренда действует, и за нее надо платить.

У арендодателя есть хитрости, чтобы искусственно продлевать аренду. Самые частые:

• он говорит, что не может приехать на осмотр помещения, потому что в отпуске или командировке;
• приезжает на осмотр, но не принимает помещение. Говорит, что здесь разруха, и пока компания не сделает ремонт, он не подпишет акт.

Компания может плюнуть и съехать: договор закончился, арендную плату она выплатила, чего еще. И здесь подвох.

«Вишневая булочка» съехала три месяца назад.

Формально арендодатель не принял помещение — значит, по документам «Булочка» всё еще снимает и должна плату за три месяца.

Либо «Булочка» сама платит аренду и просрочку за задержку денег, либо арендодатель подает в суд и получает деньги по суду.

Нет стопроцентного способа избежать искусственной задержки, но можно кое-что попробовать.

Включить в договор обязанность арендодателя принять помещение. Это сработает, если арендодатель разрешает менять договор. Обязательство арендодателя можно прописать так:

Арендодатель обязан принять у арендатора помещение по акту приема-передачи помещения.

Арендодатель не вправе уклоняться от подписания акта приема-передачи помещения, в том числе отказываться от подписания акта из-за ненадлежащего состояния помещения, переносить сроки осмотра помещения.

Если помещение находится в ненадлежащем состоянии в момент передачи, стороны фиксируют его состояние в акте осмотра помещения. Акт осмотра становится неотъемлемой частью акта приема-передачи помещения.

Если арендодатель уклоняется от подписания акта приема-передачи помещения, арендатор вправе подписать акт в одностороннем порядке. Такой акт является надлежащим и подтверждает прекращение использование помещения арендатором.

Пригласить арендодателя на осмотр помещения, когда заканчивается срок аренды. Приглашать надо так, чтобы остались доказательства приглашения. Например, отправить заказным письмом Почтой России или курьером, который возьмет подпись у арендодателя за доставку.

Пригласить на осмотр независимых экспертов по оценке нежилого помещения. Эксперт фиксирует состояние помещения и оценивает, какие изменения появились из-за естественного износа, а за какие отвечает компания.

Осмотреть помещение и подписать акт. По итогам осмотра может быть один или два акта.

Акт осмотра — документ с перечислением: вот тут трещина, тут окно не закрывается, а с полом всё в порядке;

Акт приема-передачи помещения — арендодатель подтверждает, что забирает помещение.

В законе нет требований к количеству и формату актов. Можно описать всё в одном: помещение выглядит так, арендодатель его принял. Главное, чтобы в акте была фраза со смыслом «Арендатор сдал помещение, арендодатель принял».

В идеальном случае акты подписывают все: компания, независимый эксперт, арендодатель. Если арендодателя нет, акт осмотра вправе подписать эксперт и компания, акт приемки — компания.

Отправить подписанный акт арендодателю. Если он не приехал на осмотр или приехал, но отказывается подписывать акт — пусть так. У компании есть доказательства, что она пыталась съехать.

Чтобы арендодатель понял, что дело серьезное, надо отправить акты с подписями от себя и экспертов. Отправлять лучше курьером или заказным письмом. Подтверждение отправки не выкидывайте — пригодится для спора с арендодателем.

Похожие записи:

Как запустить рекламу в facebook Расчет усн 15% «доходы минус расходы» Пользовательское соглашение для веб-сайта Сдача электронной отчётности через интернет для налоговых (уполномоченных) представителей Перечень учредительных документов юридического лица Образец заполнения нулевого расчета 4-фсс в 2021 году