Как проверить и выбрать застройщика? на что обратить внимание?

Разрешительная документация

Ни одно здание нельзя начинать строить без разрешительной документации. Ее, как правило, всегда размещают на официальном сайте застройщика. Кстати, если у строительной компании есть свой сайт, причем не одностраничная визитка, а полноценный портал со всей необходимой информацией, то ему уже стоит доверять. По крайней мере застройщик настроен работать не один день.
Разрешительная документация представляет собой проектную декларацию и соответственно разрешение на строительство. Иногда могут присутствовать и техусловия на коммуникации. Это является еще одним подтверждением того, что застройщику нечего скрывать, а с юридической точки зрения строительство абсолютно прозрачное.

Какие документы застройщика необходимо проверить при покупке квартиры в новостройке

Отказать в доступе к документам в офисе компании-застройщика не могут! Права потенциального покупателя закреплены в статьях 19, 20 и 21 Федерального закона № 214-ФЗ. Общаясь с представителем компании-застройщика, действовуйте уверенно и спокойно, правда на вашей стороне. Добросовестный застройщик без проблем предоставит необходимые документы, поскольку это отвечает его интересам и способствует формированию доверия у клиента.Если менеджер отказывается показать документы, это повод насторожиться!

Сбором информации в интернете ограничиваться нельзя

Строительство многоэтажного жилого дома предполагает наличие большого количества бумаг различной степени важности. О том, что проверять при покупке квартиры, существует множество рекомендаций

Наиболее ценные перечислены ниже.

Можно ли узнать динамику сделок в новостройках, не покупая информацию у Росреестра?

Среди множества изменений в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» (основной закон, регламентирующий возведение и реализацию многоквартирных домов), вступивших в силу с 1 июля 2019 года, есть и такое, которое обязывает застройщиков раскрывать информацию о количестве заключенных ДДУ в их новостройках. Эти сведения отныне должны вноситься в проектную декларацию новостройки и обновляться ежемесячно. Кроме того московские застройщики те же самые данные с той же периодичностью обязаны предоставлять в Москомстройинвест – комитет, который курирует все ведущееся в городе долевое строительство.

Согласно части 11.2 статьи 21 закона «Об участии в долевом строительстве», застройщики должны сообщать следующие данные:

• количество заключенных ДДУ с разделением на те, что заключены по старой схеме, а также те, где деньги дольщиков привлекаются на счета-эскроу;
• общая площадь реализованных лотов;
• цена договоров;
• виды объектов, с которыми совершены сделки (жилое/нежилое помещение, машиноместа).

Эту информацию застройщики теперь обязаны внести в проектную декларацию, а также передать в Москомстройинвест не позднее 10 числа каждого месяца.

Как можно узнать год постройки дома

Как правило, при оформлении ипотечного кредита, коммерческие банки запрашивают информацию о дате строительства объекта недвижимости. Возможно, подобные данные будут необходимы иным государственным инстанциям или попросту эти сведения понадобятся для личного использования.

1. Соберите пакет документов (документ удостоверяющий личность, бумаги о праве собственности и другие по необходимости).
2. Обратитесь в БТИ с собранными документами.
3. Заполните заявление формы 4 с указанием цели получения техпаспорта.
4. Оплатите пошлину.
5. Ожидайте, пока служба БТИ проверит подлинность предоставленных вами документов.
6. Узнайте у сотрудника, когда можно будет получить техпаспорт.
7. Обязательно возьмите у работника БТИ расписку о получении документов, так как без нее вы не сможете забрать техпаспорт на дом.
8. С документом и распиской в назначенное время приходите в БТИ и забираете паспорт на дом и документы.

Как проверить застройщика по 214 ФЗ?

При покупке квартиры в новостройке, проверку следует начать с изучения формальных документов: выписка из егрюл, заказать которую можно через интернет.

В выписке будет следующая информация: кто и какое время является генеральным директором, кто является собственниками компании, уставной капитал, срок регистрации – существования компании, не является ли юридический адрес – адресом массовой регистрации компании, не находится ли компания на стадии прекращения – ликвидации. Также рекомендуется проверить сайт арбитражного суда по региону регистрации компании, есть ли в отношении компании судебные разбирательства, в т.ч. иски о банкротстве. По вопросу нарушения сроков строительства и качества строительства – можно посмотреть информацию на сайте районного суда по месту регистрации компании. Кроме официальных источников, много информации можно найти на форумах и группах социальных сетей по вашему дому. На них, как правило, обсуждаются вопросы нарушения сроков строительства, сдачи квартир собственникам, качество строительства и работы управляющей компании. Если ваш застройщик давно существует на рынке и у него есть законченные проекты – это информация также будет полезна

Обратите внимание, какая компания страхует объект строительства, если это крупная известная страховая компания – то ваши риски существенно снижаются. То же самое относится к банкам, предлагающим ипотечные программы по данному дому

Если этот банк входит в топ-50, даже если застройщик обанкротится – строительство скорее всего будет завершено. По этим и другим признакам можно определить, является ли застройщик благонадежным, либо существуют риски при покупке квартиры.

Документы, справки и долги

Что нужно проверить при покупке квартиры в обязательном порядке, так это документы продавца. Именно по ним можно сверить личные сведения с бумагами о праве на собственность

При этом важно обратить внимание на страницу с пропиской. Покупателя должно насторожить несколько адресов. В таком случае стоит перепроверить документы еще раз, по возможности – обратиться к юристу

В таком случае стоит перепроверить документы еще раз, по возможности – обратиться к юристу.

У частного собственника помимо основных бумаг стоит попросить справку о дееспособности. Поскольку недееспособный гражданин просто не сможет осуществить сделку на законных основаниях (документы должен подписывать опекун).

Если бывший владелец не погасит текущие долги по квартире – этим придется заняться текущему собственнику. Поэтому лучший способ, как самостоятельно проверить квартиру на долги при покупке – взять справку в управляющей компании. Такое правило касается исключительно долгов по капитальному ремонту. Долговые обязательства по коммунальным платежам (электроэнергия, вода, газ) остаются за бывшим владельцем.

Какие документы должен предоставить застройщик покупателю

В 20-ФЗ 214 представлен полный список документации, которую имеет право потребовать покупатель при приобретении недвижимости у компании застройщика. На основании предоставленных бумаг, возможно оценить материальное положение организации, использующей денежные средства клиентов для возведения жилой недвижимости. Самостоятельно гражданин может найти следующие документы:

1. Информация о полном названии компании, контактный телефон, адрес официального сайта, режим работы и ФИО директора предприятия.
2. Информацию о регистрации компании в качестве юридического лица.
3. Данные об участниках, обладающих более 5% голосов в управленческом органе.
4. Посмотреть данные об уже завершенных строительных проектах.
5. Состав членства в независимой организации.
6. Финансовое состояние организации за нынешний год.

В качестве дополнительного пакета документации, потенциальный покупатель имеет все основания запросить следующие бумаги:

1. Устав. Рекомендуется поближе познакомиться с информацией, где пропитан капитал, сроки и какие полномочия возлагаются на директора.
2. Подтверждение официальной регистрации, подтверждающей правомерность выполненных действий.
3. Постановка на учет в налоговой инспекции.
4. Бухгалтерская отчетность о деятельности застройщика на протяжении трех лет. На основании полученной информации, клиент может сделать вывод о том, насколько успешной оказывается деятельность организации, имеются ли убытки, финансовые средства, чтобы завершить начатый проект.
5. Результаты завершения проверки по аудиту. Информация станет интересной с точки зрения наличия возможных нарушений, допущенных компанией в процессе строительства.

Действующее открытое производство является одним из самых важных показателей неуспешности застройщика. Это может говорить о наличии серьезных финансовых задолженностей поставщикам. Для проверки информации рекомендуется посетить официальный ресурс ФССП.

Основными признаками успешного предприятия является наличие немалого материального капитала и наличие надежных партнеров.

Что делать дальше?

Теперь, когда вы проверили застройщика и собрали всю необходимую информацию, можно звонить менеджеру и договариваться о встрече. Когда приедете в офис компании, попросите показать вам оригиналы вот этих документов:

• Учредительные документы
• Свидетельство о государственной регистрации
• Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе
• Утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года
• Аудиторское заключение за последний год деятельности
• Договор страхования гражданской ответственности застройщика
• Разрешение на строительство
• Технико-экономическое обоснование проекта строительства дома
• Заключение экспертизы проектной документации
• Проектную документацию
• Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок

Не торопитесь. Изучите оригиналы. Попросите снять для вас копию с каждого документа.

Возьмите также для изучения договор участия в долевом строительстве, который застройщик заключает с гражданами.

Прежде чем подписывать договор, мы рекомендуем показать его и  копии документов застройщика опытному адвокату

Он скажет вам, нет ли в тексте документов «подводных камней» и укажет, на что следует обратить особое внимание

После совершения всех перечисленных действий можно совершать сделку. А о том, как правильно это сделать, мы поговорим в следующий раз.

P.S. Правовая защита граждан-дольщиков является объектом пристального внимания российских законодателей. И с 1 января 2017 года вступят в силу многочисленные изменения в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». Изменения предъявляют к застройщикам новые требования, которые стоит изучить накануне Нового года. Но это уже тема для отдельной статьи.

Материалы по теме:

Шаг 4. Изучаем договор ДДУ или купли-продажи

Купить квартиру в новостройке можно по ДДУ и ЖСК, либо по договору цессии или переуступки. Настоятельно рекомендуем сравнить договор, размещенный на сайте с тем, что находится в офисе продаж, чтобы не подписать совершенно иной документ. В нем должно быть указано, каким законом регулируется сделка — ДДУ только по 214-ФЗ в новой редакции и только при условии, что дом еще не сдан в эксплуатацию! После сдачи дома (получения РВЭ) возможна покупка только по договору купли-продажи, и то после того, как застройщик оформит квартиры в собственность.

Чем больше документов выложено на сайте проекта, тем больше открытости демонстрирует застройщик.

Смена директора. Номинальный директор

Недавняя смена генерального директора компании-застройщика вполне может означать, что компания уже приготовилась к возможным неприятностям и эти неприятности, скорее всего, вот-вот начнутся. Чтобы пролить свет на этот аспект, нужно получить выписку из ЕГРЮЛ (здесь ) для этого нужно ввести название, ИНН или ОГРН застройщика. В выписке, в числе прочего, есть информация о том, когда был избран генеральный директор, и если компания работает пять лет, а новый директор вступил в должность всего полгода назад – есть повод задуматься.

Если у компании номинальный директор – дела совсем плохи. Как правило, номинального директора назначают, когда хотят избежать уголовной ответственности. Для этого используются документы лица, которому, фактически (и при определенных обстоятельствах), все равно, какие проблемы его могут ожидать (например, лицо без определенного места жительства). Как это проверить?

Из выписки ЕГРЮЛ берем ИНН директора и идем на сайт . Если по одному и тому же ИНН зарегистрировано много организаций, скорее всего – это номинальный директор.

Покупка квартиры от застройщика. Собираем информацию в интернете.

Перед покупкой квартиры от застройщика стоит сделать следующее:

• ввести в поисковой строке называние застройщика. На сайте компании можно узнать о том, как давно она на рынке, сколько домов построила, запросить адрес строящегося дома. Изучите весь материл по-максимуму, не ограничиваясь парой страниц;
• если на сайте застройщика опубликована проектная декларация, внимательно прочитайте ее. Именно в проектной декларации обычно указано, на основании чего получен участок под застройку, есть ли разрешение на строительство и другие немаловажные факты;
• посетите сайт Арбитражного суда по месту регистрации застройщика (информацию о нем вы уже нашли на сайте компании). В разделе «Картотека арбитражных дел», в поле «участник дела» введите полное название фирмы-застройщика. Так вы сможете узнать, с кем, когда, по какой причине и за какие суммы, строительная фирма вела тяжбы. Если обнаружилось, что застройщик имеет присужденный долг в несколько сотен миллионов, рекомендуется поискать другого. На сайте Арбитражного суда также можно проверить список возможных компаний-банкротов;
• полезно изучить ресурс Обратитесь к разделам:

1. сообщения юридических лиц, опубликованные в журнале «Вестник государственной регистрации» — о принятии решений о ликвидации, реорганизации, уменьшении уставного капитала, приобретении обществом с ограниченной ответственностью до 20% уставного капитала другого общества, а также иные сообщения юридических лиц, которые они обязаны публиковать в соответствии с законодательством Российской Федерации;
2. опубликованные в журнале «Вестник государственной регистрации» сведения о принятых регистрирующими органами решениях о предстоящем исключении недействующих юридических лиц из ЕГРЮЛ;
3. перечень юридических лиц, в состав исполнительных органов которых входят дисквалифицированные лица.

Загляните также на ресурсы местных органов власти и управления государственной регистрации, кадастра и картографии. Здесь можно найти информацию о том, на чьей земле ведется строительство и от чего будет зависеть состав документов.

Нюансы и полезные советы

Проверить чистоту сделки при покупке квартиры – первостепенная задача нового владельца. Однако процесс оформления соглашения может быть длительным и достаточно непростым для человека без юридического образования. Важные нюансы:

1. Нужно прописывать в договоре полную цену квартиры. Если вторая сторона настаивает на указании меньшей стоимости – не стоит соглашаться. При любых форс-мажорах вы сможете вернуть только прописанную сумму, а не оговоренную на словах.
2. При любых сомнениях – смело обращайтесь к юристу. Комиссия специалисту покажется ничтожно малой по сравнению с потерянными деньгами за недвижимость при неверном оформлении. Именно профессионал сможет какможно тщательнее проверить квартиру перед покупкой по всем юридическим аспектам.
3. Застрахуйте сделку. Различные профильные компании предлагают услуги по оформлению титульного страхования. При возникновении юридического разбирательства вы сможете получить компенсацию, если суд не примет вашу сторону.
4. Помимо документов, которые нужно проверять при покупке квартиры, спросите у продавца, какие квитанции по коммуналке есть в наличии. Бумаги за оплаченную электроэнергию, водоснабжение, капремонт и газ защитят вас от проблем в будущем. Покрывать долговые обязательства предыдущего владельца в любом случае не нужно, однако при задолженности нужно будет пройти длительное разбирательство.

Также накануне покупки стоит уточнить дату прошлого капитального ремонта, специфику проделанных работ и дату следующего. Такая информация не влияет на сам факт покупки, но сможет подготовить вас к будущим изменениям.

Мнение эксперта
Елена Бондаренко
Высшее юридическое образование Специализация: недвижимость, трудовое и семейное право

Об эксперте

Чтобы обезопасить свои интересы при покупке недвижимости, нужно проверить продавца, его семейный статус и наличие детей. Также необходимо запросить базовые документы: свидетельство о государственной регистрации и бумаги о владении, специальную справку из ЕГРП, выписку из домовой книги (получают в МФЦ), квитанции по оплате/задолженностям и подтверждение дееспособности владельца.

Проверка квартиры накануне приобретения подразумевает сбор сведений, как о самой недвижимости, базовых документов, так и сверку информации о собственнике

При этом важно несколько раз проверить все имеющиеся бумаги, поскольку любая ошибка может привести к признанию сделки незаконной

Осмотр квартиры

Перед тем как отправиться на прием-передачу квартиры, владельцу необходимо еще раз открыть свой экземпляр договор долевого участия и внимательно изучить главу, в которой описаны характеристики готового к заселению объекта. Здесь указываются все виды работ, которые обязуется выполнить девелопер. На осмотре желательно не выпускать ДДУ из рук, чтобы иметь возможность сразу же указать представителю компании-застройщика на выявленные несоответствия.

Итак, что проверить при приемке квартиры от застройщика? Перечислим все, на что нужно обратить внимание:

Входная дверь. Она должна быть правильно вмонтированной и свободно открываться, плотно прилегая к проему

Обратить внимание следует на функциональность врезанного замка.
Стены. Не допускается даже минимальное отклонение от вертикали, при этом местные неровности могут находиться в пределах 5 мм

Также следует измерить площадь квартиры и убедиться, что размещение стен соответствует ее схематической планировке.
Полы. Воздушных пустот или расслоений быть не должно. Обнаружить их можно, простучав молотком несколько фрагментов.
Потолки. Перепады и щели на стыках, несоответствие фактической высоты потолков заявленной – повод для отказа от приема квартиры. Впрочем, если покупатель планирует устанавливать натяжные потолки, на незначительные дефекты можно закрыть глаза.
Окна. Должны быть установлены конструкции той марки, которая указана в ДДУ застройщиком. Проверить самостоятельно нужно целостность стеклопакетов, функциональность фурнитуры, степень заделки зазоров, наличие козырька на лоджии (если таковая имеется).
Электрическая проводка. С помощью специальных приборов-тестеров можно проверить работу всех выключателей и розеток. Если их наличие не предусмотрено договором, убедитесь в том, что есть все провода для дальнейшего подключения.
Инженерные коммуникации. Проверке подлежат системы отопления, канализации и вентиляции, вся запорная арматура, тройники, сливные трубы, раковина, унитаз, радиаторы отопления и пр. Чтобы протестировать вытяжку, достаточно поднести к вентиляционному отверстию лист бумаги, который при нормальной тяге должен прилипать.
Отделка. Обратить внимание необходимо на качество использованных материалов, их марку. Никаких трещин, сколов и открытых швов быть не должно.

Напоследок также следует зафиксировать показания счетчиков, которые установлены в квартире и за ее пределами. Данные учетных приборов желательно сохранить и сверить с теми, что указаны в их паспортах. Кроме того, можно обратиться к застройщику с просьбой показать подвал или верхний технический этаж. Дольщики имеют право на доступ к любой части здания, чтобы убедиться, не текут ли трубы или крыша, нет ли посторонних запахов.

Соберите информацию об истории компании

Когда речь заходит о рисках долевого строительства, первым обычно вспоминается совет покупать квартиры только у проверенного застройщика с именем и репутацией. Если компания работает на рынке много лет, это большой плюс. Это значит, что за свою долгую историю она пережила не один кризис, и ее руководство знает, как вести себя в подобных обстоятельствах. Однако в кризис проблемы могут возникнуть даже у крупного застройщика. Компания, которая сегодня значится в списке основных застройщиков города, завтра может оказаться банкротом. Поэтому нужно смотреть не только на масштаб строительной фирмы и ее былые заслуги, а постараться понять, в какой ситуации она находится в настоящий момент. Например, есть ли у нее крупные госзаказы, позволяющие при снижении спроса на рынке жилья обеспечить бригады работой.

Кто занимается выдачей?

В ГрК РФ (статье 51, части 4) указано, что выдачей разрешения на строительство занимаются муниципальные органы власти (с учетом расположения надела земли), кроме некоторых исключений. Ведение реестра — обязательство, которое лежит на органах, осуществляющих выдачу разрешительной документации:

• Местная административная власть.
• Минстрой РФ (при возведении крупных инфраструктурных сооружений).
• Региональные органы власти (при строительстве объекта на участке, относящемся к 2-м или более муниципальным образованиям).
• Прочие органы госвласти.

Разрешение на строительство имеет номер, позволяющий определить расположение сооружения. Он состоит из четырех элементов и имеет следующую условную структуру — 1-2-3-4. В первой части указывается номер субъекта РФ (при возведении объекта на участках, относящихся к 2-м и более субъектам, ставится 00). Под цифрой «2» скрывается регистрационный номер местного образования (в упомянутом выше случае ставится 000). Под числом «3» скрывается порядковый номер, а последняя секция — год оформления разрешительной документации.

Что можно строить?

Базовый документ, который определяет развитие конкретных кварталов, называется Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Они состоят из регламентной части, которую недавно изменили чиновники, повысив коэффициент строительного использования территории (КСИТ), и карты градостроительного зонирования, где указаны зарезервированные места под жилье, офисы, парки, промышленность и другое.

В случае с точечной застройкой прежде всего интересуют зоны Ц-2 (общественно-деловая зона местного значения), Ж-4 (среднеэтажная жилая застройка) и Ж-5 (многоэтажная жилая застройка). Именно в их границах можно возводить жилье (в зоне Ж-5 — аж до 100 метров) и коммерческую недвижимость.

Если Правила землепользования и застройки не предусматривают строительство жилья во дворе сейчас, то это не означает, что такой возможности не будет, скажем, через полгода. По обращению юрлиц в мэрии регулярно собирается комиссия по изменению ПЗЗ. Она может изменить зонирование или разрешить девелоперу увеличить предельные параметры строительства.

Что проверить у застройщика не обращаясь в офис

Сначала стоит изучить сайт застройщика. Там надо поискать следующие документы:
— Устав

Устав строительной компании
— Свидетельство о регистрации

Свидетельство о регистрации
— Свидетельство о постановке на налоговый учет

Свидетельство о постановке на налоговый учет
— Выписка из ЕГРЮЛ

Выписка из ЕГРЮЛ
Если на сайте нет этих документов — не страшно. При посещении офиса попросите сотрудника предоставить вам эти документы. После чего можно сделать копию документов и проверить все данные дома.

Ситуация: Рекламу строительного объекта запустила другая компания. Вы запрашиваете документы у этой компании. Оказывается, что она учреждена строительной компании. Вероятнее всего, учрежденная компания запускает рекламу и больше ничего.
С другой стороны: Была компания, которая с 2002 года уже строит дома. Ваши родители знают название компании и говорят, что она надежная. Вы смотрите в учредительные документы и видите — это уже разные компании с разными названиями. Строительная компания использовала бренд старой компании для своей раскрутки. Это не дает вам повода ей доверять: прошлые объекта возводила не она.

Мы сможем использовать сервис безопасных расчетов?

Сервис безопасных расчетов защищает продавца и покупателя. Покупатель переводит деньги на специальный счет в банке, а продавец получает их только после регистрации сделки в Росреестре. Пока оформляются документы, деньги лежат в банке и не принадлежат ни одной из сторон.

Безопасные расчеты отпугнут тех, кто на самом деле не планировал оформлять сделку.

При этом, если покупатель переводит деньги застройщику напрямую до регистрации сделки в Росреестре, застройщик может получить штраф до 1 млн рублей. Компания, которая ведет дела в белую, так рисковать не будет.

Похожие записи:

Блокировка счета банком по 115-фз. что делать? 5 советов для бизнеса Петербургский хостел soul kitchen стал коливингом. как проект переживал пандемию и почему сменил формат Яндекс.ровер Медийно-контекстные баннеры: новая волна Открываем бизнес по доставке с нуля Кто такой ликвидатор ооо