Признание договора купли‑продажи квартиры недействительным

Притворная сделка

В соответствии с частью 2 статьи 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Данный вид недействительных сделок существенно отличается от мнимых сделок.

В отличие от мнимых сделок, притворные сделки направлены на возникновение определенных правовых последствий. Стороны таких сделок совершают целый ряд действий, направленных на исполнение сделки, и делают это вполне осознанно, с целью получить планируемый ими результат, а не с целью создать видимость законности сделки (как это происходит с мнимыми сделками).

В качестве примера притворной сделки можно привести Договор паенакопления. По такому договору стороны могут предусмотреть, что одна сторона (условно – Член кооператива) заключила со второй стороной (Кооперативом) договор, предметом которого является передача денежных средств для постройки многоквартирного дома, и последующая передача квартиры Кооперативом в собственность Члена кооператива, по окончании строительства многоквартирного дома. При этом в самом Договоре паенакопления может быть указано, что данный договор был заключен сторонами на основании Федерального закона “О жилищных накопительных кооперативах”.

Указание на данный закон в тексте договора может быть сделано Кооперативом умышленно, чтобы, во-первых, уклониться от выполнения процедуры обязательной государственной регистрации договора, а во-вторых, в случае нарушения сроков оформления квартиры в собственность Члена кооператива, избежать значительных штрафных санкций.

Если сроки передачи квартиры в собственность Члена кооператива будут существенно нарушены, последний имеет право обратиться в суд с иском о признании заключенного им Договора паенакопления притворной сделкой, применения к этому договору правил, установленных для договоров долевого участия в строительстве, и взыскании с Кооператива неустойки за просрочку исполнения договора. В рассматриваемом случае истцу (Члену кооператива) нужно будет доказать в суде:

1. 1. Что по своей сути заключенный им с Инвестором Договор паенакопления является Договором долевого участия в строительстве, и к нему подлежат применению нормы Федерального закона №214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;
   2. Что Член кооператива исполнил все свои обязательства по договору, тогда как Кооператив не передал в оговоренные в договоре сроки квартиру в собственность Члена кооператива;
   3. Что допущенные Кооперативом нарушения подпадают под действие Федерального закона №214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в связи с чем Член кооператива имеет право взыскать с Кооператива сумму неустойки, предусмотренную данным законом.

Из рассмотренного примера видно, что задача истца по иску о признании сделки притворной состоит в том, чтобы доказать, что сделка была исполнена, как минимум, одной из сторон (истцом), тогда как содержание оспариваемого договора не соответствует тому, как этот договор был поименован сторонами.

Правовым последствием признания сделки притворной является не прекращение действия этой сделки, как таковой, а применение к ней иных правил, вытекающих из существа этой сделки.

Поэтому при подаче иска о признании сделки притворной, вам следует сконцентрировать своё внимание на содержании оспариваемой (притворной) сделки, тех нормах права, которые должны быть применены именно в отношении этой сделки, а также на доказательствах, подтверждающих, что конкретно вами эта сделка была исполнена в полном объеме. Правильная оценка имеющейся у вас доказательной базы и знание сложившейся судебной практики по мнимым и притворным сделкам, позволит вам правильно оценить возможные риски и выбрать верный способ защиты вашего нарушенного права

Правильная оценка имеющейся у вас доказательной базы и знание сложившейся судебной практики по мнимым и притворным сделкам, позволит вам правильно оценить возможные риски и выбрать верный способ защиты вашего нарушенного права.

Читайте еще:

• • Мнимые сделки как средство вывода активов
  • Мнимые сделки при создании долговых обязательств супругов

Телефон: + 7 (495) 642-27-02

Оспорить договор, получить назад квартиру или деньги, помогут наши юристы и адвокаты.

• Стоимость юридической консультации юриста — 3 тыс.руб.; адвоката — 5 тыс.руб.
• Разработка правовой позиции — от 20 тыс.руб.;
• Защита в суде — от 50 тыс.руб.

Причины споров могут быть разными

Поводов для судебных споров (и только так будет решаться дело по этому вопросу), может возникнуть много:

üкупили квартиру со скрытыми дефектами;

üкто-то одновременно купил вашу же квартиру;

üоформили документы, но денег не получили;

üпожилой человек не понимал, что делал и продал единственное жилье;

üподарил (а договор составил другого типа, например, купли-продажи) и умер;

üпри продаже не спросили согласия (или представили подложные документы);

üалкоголика поили до тех пор, пока он все не подписал;

üв квартире оказалось много зарегистрированных граждан;

üквартира обременена правами третьих лиц (аресты, например) и пр.

Не всегда все можно вернуть обратно полученное по сделке. Но при правильном доказывании этого можно добиться!

Что позволяет считать сделку незаключенной?

А теперь, для лучшего понимания вопроса, давайте-ка уточним, какие механизмы делают сделку незаключенной. Для этого нам придется обратиться к слову Закона: там мы однозначно найдем исчерпывающие ответы.

Итак, наша цель – статья 432 Гражданского Кодекса РФ. Название у нее говорящее – «Основные положения о заключении договора». Согласно ее положениям, сделка считается заключенной только в том случае, если сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Но что же это за условия такие? Посмотрим.

Существенные условия договора купли-продажи недвижимости представляют собой:

1. Установленный срок передачи квартиры одним лицом другому. Недвижимость должна перейти в руки покупателя строго в обозначенную дату.
2. Предварительное определение ряда тех граждан, которые смогут сохранить за собой право на пользование жилплощадью после покупки. (Этот аспект довольно коварен и нередко используется в качестве так называемой лазейки. О нем поговорим чуть позже.)
3. Подробное описание особенностей недвижимости. Метраж, адрес, количество комнат и прочие свойства должны быть отражены документально.
4. Согласованная цена и способ вручения денежных средств получателю.

Имейте в виду, что соглашения со второй стороной необходимо добиться по каждому из вышеперечисленных параметров. В противном случае сделку можно будет назвать незаключенной. Другими словами, если вы – продавец, который хочет предотвратить подобное печальное развитие событий, вам нужно сразу удостовериться, что потенциальный покупатель подписывается под каждым из четырех обозначенных пунктов.

И даже под тем, что описан под цифрой 2! Искренне не советуем вам игнорировать эту часть. Даже если недвижимостью впредь не сможет пользоваться никто кроме нового владельца, в договоре стоит данную деталь обозначить. Иначе человек, который приобрел вашу квартиру, придет к вам и скажет, что вы с ним эту тему не обсуждали, а значит и договор у вас – незаключенный.

И, напоследок, конкретизируем второй пункт еще тщательнее. Вы, вероятно, ломаете голову над тем, что за господа могут претендовать на удержание права пользования недвижимым имуществом даже после реализации сделки купли-продажи. Вариантов несколько. Такими лицами могут стать арендаторы жилья или прописанные без указания срока освобождения квартиры граждане.

Вывод из всего сказанного тут напрашивается один. Мы всегда поддерживаем те решения, в рамках которых стороны сделок обращаются к услугам экспертов рынка недвижимости. Ведь профессионалы осведомлены обо всех возможных рисках и исходах дела, поэтому не допустят негативного для вас развития ситуации.

30% риелторов «PRO ОБМЕН» переходят на удаленную работу: на сделках это не отразится

В соответствии с постановлением мэра Москвы, 30% менеджеров «PRO ОБМЕН» переводятся на удаленку. Сделки с недвижимостью по-прежнему продолжаются.

Какие ошибки со стороны недобросовестных риелторов могут привести к потере купленной квартиры?

Риелторы бывают разные. Среди профессионалов рынка недвижимости встречаются и некомпетентные личности. Чем может обернуться встреча с такими персонажами?

Гильдия риелторов при МТПП разрабатывает Реестр проверенных агентств недвижимости

Гильдия Риелторов Москвы предложила создать перечень компетентных агентств недвижимости с хорошей репутацией. Правительство Москвы поддерживает эту идею.

Какую ответственность несут риелторы при совершении сделок с недвижимостью?

Рынок недвижимости в настоящее время перенасыщен риелторами, деятельность которых законодательно не регулируется и по сути является теневым бизнесом.

Топ-5 опасных условий, которые могут вам встретиться в договоре купли-продажи квартиры

Сделки купли-продажи недвижимости должны иметь определенный правовой фундамент. Вот только иногда этот правовой фундамент работает против клиента.

Работа риелтором для соискателей в возрасте от 50 лет – это реально

14 июля 2020 года центр занятости «Моя карьера» проведет онлайн встречу, посвященную профессии агента по недвижимости и нацеленную на соискателей в возрасте 50+.

1

Далее

В каких случаях договор купли-продажи квартиры могут признать недействительным?

Ничтожные договоры

• ущемляющий права определённых лиц;
• содержащий противоправное, совершаемое умышленно действие, включая подлог документов при реализации недвижимости;
• заключаемый с недееспособными или малолетними лицами, не достигшими 14-ти лет и ставящими свою подпись;
• носящий фиктивный характер, например, мнимую передачу имущественных ценностей должником во избежание описи или ареста материального актива;
• прикрывающий фактически совершаемую сделку и являющийся притворным соглашением, например, составленная дарственная вместо реальной продажи с получением денежных средств;
• передающий имущество банкрота.

При составлении и подписании договора сторонам важно исключить признаки ничтожности, поскольку законодателем отводится до десяти лет для признания в судебном органе недействительности. Особенно осмотрительным следует быть покупателю, так как в самом худшем случае продавцу возвратится через суд реализованная ценность, а возврат денежных средств растягивается на продолжительный период.

Правовая защита

Помимо нюансов в части недействительности существует возможность досрочного расторжения сделки. Однако расторгнуть можно договор при неисполнении частично одним или обоими участниками. Если сделка завершена в полном объёме с соответствующей регистрацией в регистрирующем органе (продажа недвижимости в Росреестре, транспортных средств в ГИБДД), то она не подлежит расторжению и может быть только признана недействительной при существовании веских оснований.

Каждую фразу в договорных условиях можно обратить в пользу или во вред инициирующей судебное разбирательство стороне, поэтому на этапе составления договоры требуют помощи квалифицированного юриста. Формулировки условий должны содержать ясность и чёткость, не допускать двоякого толкования и не противоречить законодательным нормам.

Так же ищут:

2021 zakon-dostupno.ru

Классификация и виды недействительных сделок

Основными видами недействительных сделок являются:

• оспоримая — признанная судом противоречащей ГК РФ,
• ничтожная — противоречащая ГК, что может быть установлено в досудебном порядке.

Подвидами оспоримых сделок являются:

• сделки юридического лица, выходящие за пределы его правоспособности,

• совершённые с выходом за пределы ограничений полномочий на совершение сделки,
• совершённые несовершеннолетними в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет,
• совершённые гражданином, ограниченным судом в дееспособности,
• совершённые гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими,
• сделки, совершённые под влиянием заблуждения,

• совершённые под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжёлых обстоятельств.

Разница между оспоримой и ничтожной сделкой заключается в том, что недействительнось первой устанавливается через суд

Договор на кабальных условиях

Ярким примером кабальных сделок является большинство кредитных договоров. Например, кредитный специалист не скрывает невыгодность соглашения и афиширует суммы переплат и прочих неблагоприятных тонкостей, а заёмщик осознаёт невыгодность, но в силу обстоятельств не может отказаться от заключения. Например, кредит для погашения другого невыгодного кредита или на операцию.

Разновидности и отличия ничтожных сделок

Различают несколько видов ничтожных сделок:

1. Мнимые (фиктивные) сделки — сделки, совершённые для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия, но создающие только их видимость (например, мнимое дарение имущества должником с целью не допустить описи или ареста этого имущества).
2. Притворные сделки — сделки с намерением создать правовые последствия, но прикрывающие своей формой другие сделки, которые были совершены реально. Такая сделка сама по себе ничтожна, а к прикрываемой ей сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учётом существа сделки применяются относящиеся к ней правила.
3. Сделка, совершённая малолетним.
4. Сделка, совершённая лицом, признанным недееспособным.
5. Сделка, совершённая с нарушением требований законодательства о её форме.
6. Сделка, совершённая под влиянием существенного заблуждения.
7. Сделка, совершённая с целью, противной основам правопорядка или нравственности.

Не все сделки, которые могут быть признаны недействительными, оспариваются сторонами

Мнимые и притворные соглашения

Само понятие о мнимости рассматривается, как создание мнения. Например, продажа автомобиля родному брату. По заключении такой сделки первоначальный автовладелец должен расстаться с транспортом и приобрести денежные средства. Однако мнимая сделка представляет договор о продаже, но после подписания и машина, и деньги останутся у прежних хозяев. Брат, который якобы купил автомобиль, напишет доверенность на имя бывшего владельца, и каждый останется при своём. В таких случаях право оспорить сделку может лицо, в отношении которого «мнение» создавалось. Например, алиментополучатель.

Видео: примеры притворных сделок юридических лиц из практики адвоката

Какие сделки являются оспоримыми

Статья 167 ГК РФ предусматривает такой вид ненастоящих сделок, как оспоримые. Оспоримая сделка также не приносит участникам правовых последствий (кроме тех, что связаны с недействительностью). Любая такая сделка может быть оспорена в суде, если есть веские основания. К оспоримым можно отнести те недействительные сделки, которые подразумевают наличие лиц, имеющих интерес от оспаривания.

Недействительной может быть признана сделка, одним из участников которой стало лицо, не достигшее 14 лет. Если это не мелкая договорённость бытового уровня, то она может быть заключена только по требованию родителей или других законных представителей. Такое требование должно быть подкреплено документами.

Инициатором признания недействительности через суд также могут только родители или опекуны. Сам ребёнок не может оспаривать сделки, так как лица до 14 лет считаются недееспособными.

Иногда принципом недействительных сделок пользуются в мошеннических целях. Например, составляют договор так, чтобы в перспективе он признался незаконным.

Проверка квартиры на «чистоту» при покупке квартиры

Как это ни прискорбно, но при покупке квартиры на вторичном рынке очень часто можно натолкнуться на мошенников. Поэтому кроме проверки правоустанавливающих документов, а также бумаг, являющихся основанием для выдачи свидетельства о праве (завещание, дарственная, купчая и пр.), следует затребовать еще две справки: выписку из домовой книги и выписку из ЕГРП (Единый государственный реестр прав). Если хозяева получили права на квартиру до 1998 года, может потребоваться обращение в БТИ, поскольку ЕГРП в те времена еще не существовало.

О том, возможно ли не платить достаточно высокую цену за проверку юридической чистоты квартиры при покупке, мы расскажем далее, и как сделать ее самостоятельно.

О том, чем чревата покупка квартир без проверки на «чистоту», вы узнаете из следующего видео:

Выписка из домовой книги

Что дает данный документ? В домовой книге отражаются сведения обо всех когда-либо зарегистрированных по адресу данной квартиры гражданах. Получив выписку, Вы можете узнать, прописаны ли в квартире несовершеннолетние дети, старики или прочие недееспособные граждане. Также, там будут отражены сведения о лицах, временно выписанных на службу, учебу или по причине тюремного заключения.

Если не проверить все эти данные, можно столкнуться с весьма неприятной ситуацией: после покупки квартиры придет гражданин, имеющий право в ней проживать, и потребует признания сделки недействительной.

Кроме того, следует обращать внимание на факт проведения приватизации. Лица, отказавшиеся от своей доли в праве на жилье, могут, тем не менее, проживать в нем пожизненно

Еще один нюанс – первые приватизации в начале 90-х годов проводились без включения в круг собственников несовершеннолетних детей. По закону, такой ребенок, став взрослым, может потребовать выделения своей доли, и, соответственно, расторжения сделки.

Справка из ЕГРП

Все сделки с квартирой, начиная с 1998 года, регистрируются. С 2003 года регистрации подлежит переход прав собственности. Таким образом, получив справку из ЕГРП, Вы узнаете, как часто, когда и кому переходили права собственности на квартиру. Если в регистрационной палате нет сведений по данной квартире, значит, после приватизации с ней не совершалось никаких сделок, так что, можно не волноваться.

Внимательно следует отнестись к истории квартиры, которую много и часто перепродавали. Вполне возможно, что заключаемые сделки были незаконными, или же в помещении есть значительные дефекты.

Вызывает подозрение, если основанием для права собственности является завещание на имя владельца от человека, не приходящегося ему родственником. Вполне возможно, что получен данный документ был незаконным путем, и после совершения сделки купли-продажи квартиры появятся настоящие наследники и попробуют ее оспорить, что также можно.

Тщательно проверяйте квартиру, полученную в результате дарения. Часто мошенники обманывают граждан (особенно пожилых), заставляя их отписать жилье на постороннего человека, после чего быстро продают такую недвижимость.

План помещения из БТИ

Еще один момент – незаконная перепланировка. Если, осмотрев предложенный план квартиры, Вы обнаружите несоответствие в расположении комнат, требуйте от продавца регистрации данных изменений и занесения их в план. В противном случае, Вам придется заниматься этим после покупки и тратить на эту процедуру собственные средства.

Нужна ли проверка чистоты сделки при покупке квартиры на первичном рынке, мы расскажем далее.

Покупка на первичном рынке

Когда совершается покупка новой квартиры, о предыдущих собственниках речь не идет. Однако возникают другие нюансы.

Если жилье приобретается от застройщика на правах долевого участия (214-ФЗ), волноваться не о чем. Однако когда в сделке задействован посредник, нужно быть начеку. Необходимо перепроверить законность сделки между застройщиком и посредником, иначе может оказаться, что Вы заплатите деньги, а квартиру застройщик заберет из-за невыполнения посредником взятых на себя обязательств.

О том, стоит ли произвести страхование сделки купли-продажи квартиры, мы расскажем далее.

Еще больше полезной информации по вопросу юридической проверки квартиры на «чистоту» содержится в следующем видео:

Судебные экспертизы

На рассмотрении вашего спора вам надо требовать проведения экспертизы на предмет того, совершалась ли сделка под угрозой жизни или нет. Для этого вам надо предоставить образцы вашей подписи, которые вы будете составлять в суде на отдельном листе бумаги и представить иные документы, где стоит ваша подпись для сравнения с подписью в договоре. Если угроза жизни была, то эксперт об этом напишет.

Также вы можете ссылаться на кабальность сделки, так как цена договора будет явно занижена по сравнению с кадастровой и рыночной стоимостью (оценку можете заказать у независимого эксперта).

И вкупе со всеми доказательствами вы можете рассчитывать на положительный результат и возврат квартиры, но деньги, полученные от ее продажи вам, также придется вернуть.

Ничтожные и оспоримые сделки

В законе есть три вида сделок: ничтожная, оспоримая и недействительная сделка. Чем они отличаются:

• ничтожная  — сделка, которую можно признать недействительной без суда. Это сделки с подростками или безнравственные, вроде продажи наркотиков или торговли людьми;
• оспоримая — сделка, которую рассматривает суд. Он решает, признать ли ее недействительной. Пока идет суд, стороны обязаны выполнять условия сделки;
• недействительная — это общее название для ничтожной и оспоримой сделок.

Ничтожные, оспоримые и недействительные сделки — параграф 2 Гражданского кодекса

Главное отличие ничтожной сделки — она не имеет юридической силы уже в тот момент, когда подписывают договор. Чтобы доказать это, суд не нужен. Любая из сторон, налоговая или прокуратура могут сами понять, что сделка ничтожная. Пример такой сделки:

Компания «Листопад» покупает у Аркадия автомобиль. Лично они не встречаются, обмениваются документами по почте. Через неделю выясняется, что Аркадию 13 лет. Несовершеннолетний не может заключать сделки, поэтому она считается ничтожной и отменяется без суда. Стыдно, «Листопад».

Все причины, по которым суд может отменить сделку, есть в Гражданском кодексе. Об этом ниже.

Почему сделку могут признать недействительной

Гражданский кодекс о недействительных сделках — статьи 168—173

Есть несколько причин, по которым суд может признать сделку недействительной:

• она нарушает закон или правовые акты;
• цель противоречит основам правопорядка и нравственности. Например, сделки для продажи людей в сексуальное рабство;
• сделка была мнимой или притворной. Мнимые заключают только для вида, не собираясь выполнять обязательства, а притворные — чтобы прикрыть другие сделки;
• участнику сделки меньше 18 лет или он недееспособен;
• сделку оформили без согласия третьих лиц или органов власти, если их согласие было нужно;
• сделка компании противоречит целям ее деятельности. Звучит непонятно и абстрактно, поэтому держите пример с подробностями ниже.

У ресторанной франшизы «Бургер-мама» есть устав с таким пунктом: цель компании — предпринимательская деятельность в отрасли общественного питания, а именно приготовление и продажа сочных бургеров.

Если кассир в одном из заведений начнет продавать пылесосы с логотипом ресторана, франчайзи сможет оспорить эти сделки в суде, потому что продажа пылесосов противоречит цели компании.

Хозяину точки будет дешевле потратиться на суд, чем платить штраф владельцу франшизы и восстанавливать репутацию бренда.

Если сделка подходит под причины из закона, осталось обратиться в суд.

Похожие записи:

Горячая линия mail.ru В чем разница и отличие протоколов http и https Статья на тему: «типология конфликтных личностей» Можно ли уволиться без отработки? порядок увольнения по собственному желанию без отработки Бизнес на амазоне без вложений Декларация по усн за 2020 год для ип