Продажа коммерческой недвижимости: что следует знать

Покупка физическим лицом недвижимости для бизнеса: преимущества и недостатки

Оформлять подобную недвижимость на имя физлица целесообразно, если не планируется скорая продажа объекта. Обязательна уплата налога в размере 13% от стоимости реализованной недвижимости (если объект был в собственности менее 5 лет). Если имущество сдавалось в аренду, то дополнительно придется уплатить налог от прибыли. Соглашение о субаренде с собственной фирмой (ОАО или ООО) позволяет экономить. Налог начисляется на сумму помесячной аренды.

Минусы оформления коммерческого имущества на физлицо:

• обязательная уплата налога;
• для проведения сделки необходимо соглашение супруга;
• при разводе приобретенный объект считается совместно нажитым имуществом, подлежит разделу.

https://youtube.com/watch?v=KDt_GTF64KQ

Выгодны ли инвестиции?

Коммерческая недвижимость – это любая нежилая собственность, приносящая владельцу доход.

К коммерческой недвижимости можно отнести:

• Торговые площадки: магазины, торговые центры. Наиболее выгодной инвестицией считается стрит-ритейл (с англ. «уличная торговля»). Часто встречается как форма переоборудования квартиры на первом этаже в магазин; средняя доходность от инвестиций в этом случае составляет 10-12%, что соответствует хорошим показателям по оценке экспертов.
• Офисные помещения: бизнес-центры, отдельно стоящие офисы. На 2018 год доходность от этих инвестиций составляет порядка 9-11%, что несколько ниже показателей 2010-2013 годов. Это связано с насыщенностью рынка большим количеством предложений. Но так как в период 2014-2016 было сдано в эксплуатацию сравнительно немного бизнес-объектов, можно справедливо ожидать роста арендных ставок в ближайшие годы.
• Индустриальные объекты: складские помещения, промышленные объекты. Этот вид инвестирования не является популярным у российских инвесторов. Это обосновано повышенной конкурентностью в нише, а также отсутствием дефицита в свободных объектах. Спрос соответствует предложению, что затрудняет процесс поиска новых клиентов.

О том, какие еще виды и типы коммерческой недвижимости бывают, узнаете в специальном материале.

Инвестиции в коммерческую недвижимость имеют следующие преимущества:

1. Срок окупаемости ниже, сравнительно с инвестициями в жилую недвижимость. На это влияет как величина арендной платы, так и удорожание собственности в виду повышения показателей проходимости, увеличения населения и развития инфраструктуры района.
2. У собственника есть возможность влиять на стоимость недвижимости, улучшая его техническое состояние и внешний вид, а также он имеет возможность изменить профиль собственности. На месте убыточного магазина всегда можно открыть перспективный массажный кабинет, и наоборот.
3. Коммерческие помещения отличаются средней ликвидностью, их можно продать без потери стоимости.
4. Обесценивание коммерческой недвижимости в периоды кризиса не настолько масштабное, как в других видах инвестирования.
5. Средняя окупаемость коммерческих объектов составляет 7-10 лет при доходности 10-12% от стоимости недвижимости.
6. Расчёт потребности вложения в коммерческую недвижимость напрямую зависит от экономической ситуации в стране. Чем лучше развит средний и крупный бизнес, тем больше спрос на коммерческую недвижимость, а значит, выше цена.

Инвестор на панике

По словам экспертов, сегмент встроек сейчас переживает повышенное внимание инвесторов. По сравнению с рынком строящегося жилья, будущее которого пока в тумане из-за законодательных реформ, вложения в коммерческие помещения более понятны для частников

Самые ликвидные нежилые объекты приобретаются еще на нулевой стадии, в популярных локациях невыкупленных встроек не остается в течение этапа строительства жилого комплекса. 

Повышение цен в новостройках обернулось и подорожанием нежилых объектов. Практически все застройщики анонсировали повышение прайсов на коммерческие помещения. «В одном из крупных жилых комплексов еще в прошлом году встройки можно было купить по 120 тыс. руб. за кв. м. Сейчас там объекты предлагаются уже по 200 тыс. руб. за кв. м – инвесторам стало неинтересно», – отмечает директор компании «Аренда Плюс» Александр Родионов.

«Застройщики очень медленно реагируют на тренды рынка коммерческой недвижимости. Они смотрят на жилье, которое дорожает, и экстраполируют тот же тренд на встроенные коммерческие помещения. В итоге даже самые неликвидные объекты уже стоят выше, чем квартиры в том же доме», – говорит руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость УК «Марис» Алексей Федоров.

По словам Инны Кошельковой, цены на встроенные коммерческие помещения сейчас растут без привязки к арендным ставкам, по которым эти помещения реально могут быть сданы. «В результате инвесторам приходится искусственно наращивать ставки, чего бизнес выдержать не может. Отсюда и большая ротация арендаторов», – объясняет эксперт. По ее словам, разрыв между ожиданиями инвестора и реальным уровнем ставок сейчас может доходить до 50%. Проще говоря, рассчитывали сдать по 2 тыс. руб. за кв. м, а на выходе удается лишь по 1,0-1,2 тыс. руб. за кв. м.

«Спрос на рынке сейчас большой, частные инвесторы бегают на панике и ищут, куда им вложиться. Собственники коммерческих помещений также реагируют на ажиотаж: держат цены на высоком уровне и с большим трудом торгуются. Лишь после вступления в силу норм 214-ФЗ этим летом, когда с рынком жилья будет бóльшая определенность, все вернется в нормальное русло», – полагает Анна Жилина. Пока же маржинальность вложений в нежилые объекты снижается, а срок окупаемости инвестиций взял курс на увеличение до 12-13 лет.

Проверка документов

Перед подписанием договора купли-продажи осуществляется тщательная проверка предоставленных документов:

1. Подтверждающих право собственности на недвижимое имущество продавца.
2. Данные продавца и круг его полномочий (физического или юридического лица).
3. Проверка наличия отказного письма предоставленного местной администрацией об отказе покупки объекта с указанием стоимости.
4. Отказные письма (при наличии) предоставленные совладельцами или дольщиками реализуемой недвижимости с указанием отсутствия намерений приобретения строения в собственность.

Согласно действующему законодательству при продаже недвижимости должен соблюдаться определенный порядок реализации объекта — первоочередными правами на покупку обладают совладельцы, а за ними организация местного самоуправления. Необходимо также учитывать, что правовые акты очень часто изменяются, вносятся правки и уточнения, поэтому лучше воспользоваться услугами юриста специализирующегося на оформлении сделок с недвижимостью.

Что такое коммерческая недвижимость и как на ней заработать?

Любые объекты нежилой недвижимости – офисы, торговые точки, склады, спортивные и гостиничные комплексы, цеха и мастерские – относятся к разряду коммерческих помещений.

Такая недвижимость по определению должна приносить своему владельцу доход, а не простаивать без дела, съедая деньги за содержание.

Если вы владеете коммерческим помещением, у вас есть масса вариантов превратить его в источник прибыли.

Вот некоторые из них:

• оборудовать объект под личный бизнес;
• сдать его в аренду другим предпринимателям;
• продать заинтересованным лицам.

Именно о продаже мы и поговорим в нашей статье.

Наиболее вероятный вариант использования нежилой недвижимости после её покупки у собственника – открытие магазина розничной или оптовой торговли. Помещения под магазин должны отвечать определённым требованиям, иначе санитарные и прочие службы не дадут добро на эксплуатацию объекта.

Например, продуктовые торговые точки должны иметь автономную вентиляцию и противопожарную систему. Поэтому, прежде чем продавать площадь под магазин, убедитесь, что она соответствует необходимым параметрам. Ещё более строгие требования предъявляются к помещениям под кафе, рестораны и другие учреждения общественного питания.

Поэтому большинство продавцов действует через посредников – риэлторов, специалистов по сделкам с недвижимостью.

О том, как работают риэлторские агентства, читайте подробную статью на нашем сайте.

А значит, будет существовать и спрос на объекты нежилого фонда. Даже в условиях экономического спада недвижимость для коммерции продолжает приносить владельцам доход от аренды или продажи.

Продажа помещения с максимальной выгодой для собственника – это целое искусство. Однако существуют проверенные алгоритмы, которые позволяют реализовать имущество быстро и дорого. Именно их мы рассмотрим в следующих разделах статьи.

Обратный процесс – покупка коммерческой недвижимости – подробно изучен в другой публикации нашего блога.

Как выбрать стратегию вложений?

Чаще всего доход от коммерческой недвижимости инвесторы реализуют двумя путями:

1. Перепродажа объекта по более высокой цене. Наиболее выгодно начинать инвестирование на этапе строительства объекта, когда он находится на стадии котлована. Именно в это время цена максимально привлекательна.

   Но и риски нарваться на недобросовестного застройщика высоки, поэтому перед покупкой следует собрать как можно больше информации о застройщике и завершенных им объектах. Чаще всего для подобных целей инвестирования приобретаются торговые и офисные помещения.

2. Сдача помещения в аренду. Арендный бизнес на коммерческой недвижимости более привлекателен по финансовым показателям, так как цена на квадратный метр у таких объектов на порядок выше, чем у жилой.

   Тем не менее, выбирая коммерческую недвижимость, нужно понимать, что этот вид инвестирования имеет специфические риски: найти арендаторов несколько сложнее, чем для жилого помещения, так как предпринимателей существенно меньше, чем людей, которым требуется жилье.

Какие еще сделки, кроме продажи и сдачи в аренду, могут проводиться с коммерческой недвижимостью, читайте тут.

По максимальной рентабельности

Сделаем расчёт рентабельности покупки коммерческой недвижимости для сдачи в аренду.

Пусть инвестор приобрел нежилую недвижимость площадью 80 кв. м, стоимостью 4 млн руб. Тогда стоимость 1 кв. м. составит 50.000 руб. Предполагается сдавать недвижимость в аренду по ставке: 600 руб за кв. м в месяц. Таким образом, годовая арендная ставка составит 7200 руб за кв. м в год.

Рентабельность получим, разделив стоимость аренды за один кв. м в год, на стоимость одного кв. м, и умножив на 100%: (7200 / 50000)*100% =14,4%.

Получаем довольно неплохой показатель рентабельности, который будет привлекателен для большинства инвесторов. Рассчитать срок окупаемости в годах мы можем, разделив 100 на показатель рентабельности. В нашем случае: 100/14,4%= 6,9 лет.

По высокой ликвидности

Как рассчитать ликвидность недвижимости? Прежде всего она зависит от:

1. Расположения объекта (транспортная доступность, инфраструктура района, экология).
2. Технических показателей здания ( площадь объектов, этажность, наличие комнат, дополнительного пространства, количество подъездов и входов).
3. Вторичный это рынок недвижимости или новостройка (новостройки более ликвидны).

На сегодняшний день особой ликвидностью отличаются торговые (торговые центры, стрит-ритейл, отдельно стоящие объекты) и офисные помещения.

По престижности месторасположения

В каждом населённом районе недвижимость имеет зональность согласно классам престижности. Рассмотрим зональность недвижимости на примере города Москва.

1. Наиболее престижная зона включает все районы внутри Бульварного кольца, территории исторической застройки: Арбат, Патриаршие пруды, Остоженка-Пречистенка. Стоимость коммерческой недвижимости здесь может доходить до 400 000 руб за 1 кв м.
2. Следующая зона включает все районы, окружающие территории первого порядка, в пределах Кольцевой ветки московского метрополитена (Бульварное, Садовое кольцо). Стоимость недвижимости коммерческого назначения здесь составит от 200 000 до 400 000 руб за кв м.
3. Одна из наиболее востребованных и популярных зон: районы внутри Третьего Транспортного Кольца, близлежащие районы к Ленинскому, Кутузовскому, Ленинградскому и Комсомольскому проспектов, проспектам Вернадского и Мира. Для инвестора могут быть привлекательны объекты этих районов в связи с близостью транспортных развязок, а также наличием станций метрополитена.

Предлагаем ознакомиться и с другими публикациями наших экспертов на темы приобретения и использования коммерческой недвижимости различных видов и типов. Из них вы узнаете:

• Когда и для чего проводят оценку объекта?
• Можно ли жилую недвижимость перевести в коммерческую, а также как грамотно провести перепланировку?
• Что такое доверительное управление и как им выгодно воспользоваться?

Как избежать уплаты или уменьшить налог?

Определенные категории граждан имеют право на льготы при уплате налога. К ним относятся инвалиды всех групп, пенсионеры и многодетные семьи. Тем, кто не входит в льготные категории, избежать уплаты не удастся. Однако можно снизить размер начисления. Для этого нужно оспорить кадастровую стоимость. Такой вариант возможен при неправильных данных в расчете стоимости и при завышении реальной рыночной стоимости. Оспорить кадастровую стоимость можно путем обращения в комиссию Росреестра.

Все владельцы нежилых помещений обязаны уплачивать налог на имущество. Освобождаются от таких начислений только льготные категории граждан. Однако существует возможность снизить размер начислений.

Из этого видео вы узнаете, как уменьшить налог при продаже квартиры:

Покупка готового арендного бизнеса (ГАБ)

ГАБ (готовый арендный бизнес) – это покупка ликвидных помещений с договорами аренды и устойчивыми денежными потоками. Это удобная и высокодоходная форма инвестиций. 

Так, средняя по рынку ставка капитализации офисной недвижимости сегодня достигает 10% (в отдельных случаях может быть ниже 10%). Для сравнения, средневзвешенная ставка по депозитам на вторую декаду декабря составляет 6,17%. Кроме офисного сегмента покупка ГАБов распространена в сегменте торговой недвижимости: в стрит-ритейле доля подобных сделок составляет 90-95%. 

Офисная недвижимость

Сегодня на рынке многие крупные девелоперы занимаются продажей ГАБов, например, Stone Hedge, Sminex, «Колди» и т.д. Они формируют готовый продукт: инвестируют в офисные помещения, заполняют их надежными арендаторами, заключая долгосрочные договоры аренды (3-7 лет), и продают объекты инвесторам. 

Иногда это происходит на этапе строительства БЦ; яркий пример – бизнес-центр DM Tower (девелопер – KR Properties) рядом с территорией «Даниловской мануфактуры», где офисные помещения продаются этажами и компактными блоками от 70 до 1 050 кв. м. 

На данный момент в DM Tower реализовано уже около 40% площадей, хотя монолитные работы еще не закончены. 

Риски. Заявленный период окупаемости при продаже готового арендного бизнеса – 8-9 лет. При этом в договорах аренды прописывается ставка арендной платы на весь период действия договора, включая индексацию. 

Однако инвесторам нужно оценивать чистый операционный доход за этот период: ведь на практике ставка не всегда индексируется. 

Рынок – явление подвижное: спрос и предложение меняются, рынок арендодателя может превратиться в рынок арендатора, и тогда собственнику придется идти на уступки, оптимизируя условия аренды. 

Поэтому реальные сроки окупаемости варьируются в районе 10-10,5 (иногда до 12) лет. Также нужно понимать, что чем более «сформированный» продукт вы приобретаете и меньше рисков берете на себя – тем меньше будет доходность. 

Стрит-ритейл

Пустое здание «под себя» в стрит-ритейле покупают крайне редко. Как правило, помещения продаются с действующими долгосрочными договорами аренды, что позволяет инвестору прогнозировать окупаемость инвестиций.

Продажей ГАБов в торговой недвижимости занимаются очень многие компании на рынке. Доходность таких объектов варьируется от 5% до 15%. В топовых центральных локациях доходность меньше (за счет высокой стоимости), зато и риск остаться без арендаторов намного ниже. 

Риски. Наличие арендатора порой может стать обременением. Другие подводные камни: сложность управления крупным объектом, непростое структурирование сделки приобретения и риски при покупке помещения. Например, за последние два года многие собственники сталкивались с тем, что купленное здание попадало под постановление 8№ 819-ПП, согласно которому расценивалось как самострой и подлежало сносу. 

Подводные камни и риски

Самые большие риски у сделок между физлицом-покупателем и юрлицом продавцом:

1. Мошенничество и подделка документов.
2. Юрлицо может расторгнуть сделку, например, если не получено согласие от всех учредителей.
3. Если фирму ликвидировали или признали банкротом сделку признаю недействительной.

Чтобы избежать рисков нужно запросить в МФЦ выписку о зарегистрированных правах, переходе прав, наличии обременений.

В документе будут указаны:

1. собственник квартиры;
2. предыдущий собственник и процесс передачи продавцу;
3. является ли она заложенным имуществом;
4. есть ли другие ограничения.

• Скачать бланк выписки о зарегистрированных правах собственности на квартиру
• Скачать образец выписки о зарегистрированных правах собственности на квартиру

Особенности покупки коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость – это объекты, изначально нежилые, которые могут использоваться для ведения бизнеса или другой хозяйственной деятельности. К таким объектам относят склады, офисные здания, торговые центры, производственные комплексы и т.д. При этом недвижимость может приобретаться как непосредственно у застройщика (если речь идет о новых объектах), так и на вторичном рынке.

При покупке коммерческой недвижимости встречаются «подводные камни», о которых обязательно нужно помнить при выборе объекта. Вот основные из них:

покупка у лица, которое действительно имеет право собственности на объект – необходимо убедиться, что продавец имеет все права на предлагаемый вам объект. Это очень важно, поскольку распространена схема мошенничества, когда сделку заключает лицо, не имеющее на это прав, после чего договор оспаривается в суде, и покупатель лишается и денег, и имущества;
капитальность объекта – нередко встречаются ситуации, когда изначально некапитальная постройка (киоски, пристройки и т.д.) переоформляются как капитальные и продаются. Но новый владелец может столкнуться с трудностями в будущем, ведь процедура перевода в капитальное сооружение может быть проведена с нарушениями или вообще фиктивно. Потому если вас интересует капитальная постройка, она должна изначально строиться как капитальная;
перевод из жилого в нежилой фонд – ситуация, сходная с предыдущей. Часто коммерческая недвижимость создается путем переоформления жилых объектов (например, многоквартирных домов или их частей). В этом случае процедура перевода в нежилой фонд должна быть выполнена очень тщательно и в строгом соответствии с законодательством, иначе в будущем покупатель столкнется с проблемами (например, исками от бывших жильцов или тех, кто претендует на право проживания в данном объекте);
отсутствие обременений – коммерческая недвижимость достаточно часто (гораздо чаще, чем жилая) может находиться под арестом или выступать залогом по кредиту предыдущего владельца. По закону такие объекты не могут продаваться до снятия обременения, однако от покупателя могут скрыть данные факты, что вызовет проблемы и споры в будущем. Потому наличие обременений нужно проверять заранее.

Учитывая высокую стоимость и немалые риски при покупке коммерческой недвижимости, рекомендуется заручиться помощью опытного адвоката по недвижимости, который сможет сделать сделку максимально безопасной.

Как составить регистрационные документы

Всеми подготовительными действиями обязан заниматься человек, который хочет продать объект. Клиенту только останется оплатить государственную пошлину в объеме, предусмотренном законом. Договор купли/продажи составляется в присутствии заинтересованных лиц. Далее мы советуем вам перед подписанием, отнести соглашение в юридическую фирму, которая за минимальную плату проверит правильность. Их услуга поможет вам избавиться от проблем во время регистрации и при дальнейшем проживании в вашей собственности. 

В МФЦ вы предоставляете папку со следующими бланками:

1. Два заявления от продавца и потребителя о переходе имущества. Вы сможете найти образцы на сайте Росреестра и заполнить их самостоятельно. 

2. Квитанцию, подтверждающую об уплате пошлины.

3. Три экземпляра договора с актом приема/передачи.

4. Нотариально заверенное согласие обоих супругов.

5. При участии в решении вопроса ребенка от 14 до 18 лет, необходимо также его разрешение.

6. Документ об одобрении отделом опеки и попечительства.

7. Оригиналы паспортов всех лиц, участвующих в процессе.

Само соглашение должно быть скомпоновано так, чтобы там имелись все сведения:

• Данные приобретателя, продавца и уполномоченного, если в операции принимают участие дееспособные, несовершеннолетние, престарелые граждане. Указываются фамилия, имя, отчество, год рождения, прописки.

• Дата и место составления.

• Согласие двух сторон на продажу недвижимости и на оплату ее стоимости.

• Копия кадастрового пропуска со всей информацией по описанию жилища (адрес данного объекта, площадь, количество и параметры комнат, этажность).

• Справки, доказывающие недостаток долгов по платежам за коммунальные услуги, обременения и ареста. 

• Полная стоимость и методы погашения.

• Акт, определяющий отсутствие прописанных третьих лиц.

• Сведения о сделанной перепланировке на законных основаниях.

• Решение о принятии от государственного органа опеки и попечительства на окончательное заключение контракта, если имеются дети, не достигшие 18-летнего возраста, или с ограничением деятельности.

• Справка о том, что предмет не арестован судебными приставами.

Весь пакет заверяется любым нотариусом, но желательно обратиться к высококвалифицированному юристу, находящемуся в том районе, где и расположена продаваемая недвижимость. В этом случае вы точно будете уверены, что сделка совершена на законных обстоятельствах. Для добропорядочного гражданина не составит труда предоставить все нужные регистрационные документы. Но стоит задуматься во время подписания договора, если собеседник всячески увиливает, находит различные завуалированные отговорки на вопросы, и не предоставляет по разным причинам необходимые бумаги. Возможно не стоит иметь с ним дело? Ведь вы можете попасть в руки злоумышленника и потерять свои сбережения навсегда. 

Для лучшего усвоения материала мы предоставляем вам наглядное пособие, что и как проверить квартиру юридически перед покупкой, которое точно поможет при совершении сделки.

Классификация коммерческой недвижимости

Для удобства восприятия разделим коммерческие объекты на виды:

1. Свободное назначение: это те, которые используются в сфере обслуживания. Например, рестораны, бары, кафетерии, фитнес-клубы, гостиницы.
2. Торговые: магазины, супермаркеты.
3. Офисные: помещения предназначены для работы предприятий, организаций, компаний.
4. Индустриальная: в этих помещениях юридические лица и граждане занимаются производственной деятельностью. Это заводы, складские помещения.
5. Социальные: поликлиники, детские сады, вокзалы, аэропорты.

Особенность коммерческой недвижимости состоит в том, что она редко продается. В основном, сдается в аренду. Стоимость сделок (купли-продажи, аренды) зависит от определенных факторов, к которым относятся:

1. Район месторасположения помещений. В центре цена квадратного метра традиционно выше, чем в спальном районе.
2. Проходимость. Если недвижимость находится на оживленной точке, то прибыль от реализации продукции торгового или производственного помещения повышается. Соответственно, от прибыли зависит и стоимость объекта недвижимости.

Но при определении цены на объект коммерческой недвижимости ключевую роль будет играть не только потенциальный доход. Если предприниматель решил приобрести в собственность помещение складского назначения, то его стоимость будет складываться не только по параметрам площади и места, но удобства располагающейся рядом инфраструктуры. Это наличие магистралей, подъездных путей.

Отличие коммерческой и жилой недвижимости

Разница между этими объектами очевидна. Только в жилых помещениях закон разрешает проживать гражданам. Все остальные непригодны для этого, соответственно, не могут быть использованы в этом качестве.

1. Эксплуатация. Дома многоквартирного типа относятся к апартаментам, принадлежат к коммерческим объектам, но до момента ввода их в работу после возведения. Когда квартиры распродаются, дом переводят в категорию жилой недвижимости.
2. Аренда и продажа. Сделок по купле-продаже квартир и комнат больше, чем, например, торговых помещений. Отчасти, это связано с тем, что недвижимость дорогая в столице и в Подмосковье. Предпринимателям выгодно арендовать ее: в случае, если их бизнес окажется под ударом, они просто съедут, без особых проблем, если не нарушат условия арендного договора.
3. Извлечение прибыли. С другой стороны, именно рассматриваемый вид недвижимого имущества должен приносить доход. А пассивная прибыль поступает от сдачи в аренду, либо в процессе предпринимательской деятельности, ведущейся в стенах коммерческой недвижимости. Поэтому приобретать ее объекты не так уж и невыгодно: собственник всегда будет иметь доход с аренды. Но тут необходимо уяснить для себя несколько нюансов:

• не стоит гнаться за дешевизной: если объекты коммерческой недвижимости реализуются за небольшие деньги, возможно, что есть проблемы с их юридической чистотой;
• недвижимость находится в невыгодном с точки зрения ведения бизнеса районе: далеко от метро, в отсутствии массового скопления людей и т.д.

Можно ли перевести коммерческую недвижимость в жилую?

Теоретически, можно. Главное, чтобы соблюдались два условия:

1. Вы являетесь собственником объекта. И по нему нет никаких обременений.
2. Недвижимость соответствует требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям. Либо у Вас есть возможность привести объект в «жилой» вид.

Пошаговая инструкция

Шаг №1. Подготовить проект перепланировки или переустройства объекта.

По закону к жилым объектам предъявляется куча требований: противопожарных, гигиенических и санитарно-эпидемиологических (высота потолков, естественное освещение, вентиляция, шумоизолляция и другое). Проект переустройства можно сделать самому или заказать специалистам.

Шаг №2. Собрать документы:

• Паспорт собственника объекта.
• Заявление с просьбой перевести нежилое помещение в жилое.
• Правоустанавливающие документы на объект.
• Заключение органов о том, что помещение соответствует требованиям жилого помещения (или его можно к ним привести).

Шаг №3. Обратиться в уполномоченный орган за получением госуслуги.

В каждом регионе за перевод нежилого помещения в жилое отвечает свой орган. В Москве, например, этим занимается Департамент городского имущества. Подать документы можно лично (через МФЦ) или через электронную форму.

Решение принимается в течение 48 дней. После чего владельцу отправляют ответ:

• Положительный (помещение можно переводить в жилое).
• Отрицательный. Свои права можно отстоять в суде в течение трех месяцев.

Шаг №4. Сделать перепланировку и получить акт приемочной комиссии.

Шаг №5. Получить технический план перепланировки у кадастрового инженера.

Готовый технический план передается в Росреестр для кадастрового учета технических характеристик помещения.

Шаг №6. Подождать, пока сведения внесут в ЕГРН, и получить выписку

Как купить у города: особенности сделки

Не всегда продавцом оказывается физическое или юридическое лицо, иногда в качестве собственника выступает город. В таком случае недвижимость выставляют на торги, принять участие в которых может кто угодно (ИП, юрлицо, граждане РФ и нерезиденты). Существует программа «1 рубль за кв.м.» (в год), согласно которой нежилые помещения сдаются в долгосрочную аренду при условии размещения социально-значимых объектов для города (учреждения образования, здравоохранения, культуры).

Что может предложить город:

• нежилые помещения в продажу и аренду;
• права на размещение/осуществление торговли в нестационарных торговых объектах;
• земельные участки под строительство в аренду;
• проекты строительства транспортных узлов или благоустройства территории на продажу.

Большая часть торгов проводится в форме электронных аукционов, где победителя определяют по одному критерию – предложенной цене. Для проектов дорожного строительства и благоустройства победителя выявляют по нескольким критериям: цена, опыт реализации аналогичных проектов, предлагаемые сроки реализации.

Арендуемые объекты могут быть впоследствии проданы арендаторам, но на данный момент эта возможность есть только у тех, кто заключил договор до 1 июля 2013 года. Информация о торгах распространяется на городских инвестиционных сайтах, а также на сайте torg.gov.ru. Для участия необходимо подать заявку, подать необходимые документы и внести задаток (в зависимости от типа объекта может составлять до 50% от начальной цены лота).

Если в торгах побеждает другой участник, задатки остальных возвращаются обратно. Так, например, стартовая цена подвального помещения площадью 15,2 кв.м. в Москве составляет 1,095 млн. рублей, а задаток – 219000 рублей.

Пошаговая инструкция приобретения у города

После выбора подходящего объекта, стартует процедура участия в торгах:

1. Подача заявки. Документ заполняется в электронном виде по форме, прилагаемой в торгах.
2. Внесение средств на задаток.
3. Предъявление документов. Перечень различен для физических и юридических лиц, общим является платежный документ,подтверждающий перечисление задатка.
4. Для юр.лиц – выписка из ЕГРЮЛ (или копия, нотариально заверенная в течение последнего полугода), доверенность от юридического лица или документы на право представлять его интересы, удостоверяющие личность представителя документы, копии учредительных документов, решение об одобрении проведения сделки.
5. Осмотр помещения.
6. Получение извещения о месте и времени проведения торгов. Информация размещается на официальном сайте города и в местных газетах не менее, чем за месяц до начала аукциона.
7. Проведение аукциона. Конкурсная комиссия выбирает покупателя по лучшей цене или другим параметрам. В случае победы заключается договор купли-продажи, а задаток засчитывается в общую сумму средств покупки. В случае проигрыша задаток возвращается за вычетом комиссии на проведение торгов.
8. Оформление договора. Комиссия и покупатель подписывают протокол аукциона, после чего каждая из сторон получает по экземпляру. С победителем продавец заключает договор о продаже недвижимости, составленный стороной продажи. Договор не требует регистрации, кроме случаев, оговоренных ст. 131 и 164 ГК РФ, упомянутых выше. Госпошлина также уплачивается в соответствии с нормами: 2000 рублей для покупателей-физ.лиц или 22000 рублей для юридических лиц.
9. Публикация результатов торгов. Информация выкладывается на сайте и в газетах в течение 3 дней с момента подписания договора.

В целом, покупка коммерческой недвижимости у города отличается лишь процедурой проведения торгов.

Похожие записи:

Сокращения адресных объектов Периодика пресс Любой город россии генератор 58 бирж для фриланса (обзор) Провел 2 года с картой «мир». можно ли с ней выжить Больше россиян в соцсетях сидят только японцы. цифры